2013年底央视关于知名房企欠税3.8万亿的报道引起了巨大的社会反响，尽管最后以总局的误读误解定性平息，但房地产企业已荣登2014年全国税务稽查指令性项目的榜首。土地增值税既是房地产企业的主要税种之一，也是税务稽查的重中之重。以下各点既是大多数房地产企业偷漏土地增值税的手法，也是2014土地增值税税务稽查的重点。
一、土地增值税的预缴
1. 房地产开发公司取得的预售收入未及时、全额预缴土地增值税。
2. 将适用商业用房等高预征率的商品房与普通住房混淆在一起核算，未分别核算、分别预缴，故意采用低预征率的项目预缴税款。
3. 把收取的预售房款计入"其他业务收入"、"营业外收入"和往来账户，不做预售收入，不计算预缴土地增值税。
二、土地增值税清算条件
1. 开发项目预售许可证期限已满三年，未按税务机关的要求进行土地增值税清算。
2. 已整体转让房地产项目或转让的房地产建筑面积是否占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，未否按税务机关的要求进行土地增值税清算。
3. 直接转让土地使用权行未按规定进行土地增值税清算。
4. 分期开发的项目,未以分期项目进行土地增值税清算。
5. 以工程未结算、未决算或是商品房未销售完毕等各种理由不进行土地增值税的清算。
6. 清算后又销售或有偿转让的房地产，未按规定进行纳税申报。
7. 不按规定确定土地增值税的清算单位,故意将不同增值额的开发项目混淆一起,中和增值率而套用较低档次的税率,从而少缴税款。
三、房地产转让收入
1．销售开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账，少计收入。
（1）在开发产品完工前，取得的预售收入（包括定金）未全部计入“预收账款”进行申报缴纳税款；而是计入“其他应付款”等往来科目，长期挂账不申报纳税；
（2）将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在账外收入等情况。
（3）用拆迁安置房安置回迁户，拆迁安置用房未视同销售处理，
（4）私改规划，增加销售面积的收入未按规定入账；
（5）销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入未按规定入账；
（6）拆迁补偿收入未按规定确认收入，未否按补偿标准面积的工程成本价与超出补偿面积部分的差价款之和计算缴纳营业税；
（7）采取包销低价开票方式，少计收入。（与包销商签订一个价格较低的包销合同，按约定的包销价格开具发票，高于包销价格的房款由包销商收取并开具发票或收据，未计入收入。）
（8）收取的定金、违约金、诚意金等，未按规定确认收入；
（9）向业主 收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其它各种性质的价外收费，是否未按规定确认收入。
2.开发项目完工后， 将收入挂在“预收账款”等科目长期不结转收入。
3.按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款未及时申报纳税；
4.采取委托销售方式销售开发产品，不及时收取售房款，或者部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业未计入收入；
5.以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，未按规定计税；或将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，不做收入。
6.将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售，租赁期间取得的价款未按租金确认收入，出售时再按销售资产确认收入。对将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款未按租金确认收入，出售时再按销售开发产品确认收入。
7.发生视同销售行为，未按规定申报纳税
（1）以开发产品换取土地使用权、股权，未按非货币性资产交换的准则进行税务处理。
（2）以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务，未按规定计税。
（3）将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者，未按规定申报纳税。
（4）自建住房低价销售给本单位内部职工或有经济利益往来的单位和个人，未按市场价足额申报纳税。
（5）将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，未按规定申报纳税。
8.利用自有施工力量建造房屋等建筑物，在销售不动产时，未确认房地产转让收入。
9.中途转让在建项目，未确认房地产转让收入。
10.合作建房双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，房地产企业以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,发生了销售不动产的行为，应按"销售不动产"确认房屋销售收入而未确认。
11.不符合条件的代建房行为，将其作为代建处理而少计或不计房地产销售收入。
12. 取得政府的经济补偿或奖励收入未确认土地增值税的应税收入。
13.客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等未按规定确认收入而直接冲减成本费用。
四、扣除项目
1.擅自扩大或减少土地资产的价值,将购进土地进行三通一平后，通过评估虚增土地成本，加大开发成本。
2. 通过股权收购方式获取土地使用权，按经评估确认后的价值确定取得土地的成本，将无形资产评估增值计入土地成本。
3. 将逾期开发缴纳的土地闲置费计入土地成本。
4.虚列拆迁补偿费，虚增成本。
（1）虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额，多列拆迁补偿费。
（2）征地、拆迁支出，未按规定进行归集分摊，涉及分片分期开发的，未在各个项目进行合理分摊。
5.签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用。
（1）签订虚假单项合同，取得虚开建安发票，加大建安工程费。
（2）从有关联关系的贸易公司购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用，转移利润。
（3）设立若干个经营内容不同的公司，如：建筑设计公司、咨询公司、商贸公司、建筑施工公司等等，通过与这些关联公司之间的交易，将开发房地产利润转移，降低土地增值额。
（4）在境外避税港设立关联企业，通过境外设计费转移利润，降低土地增值额。
（5）采取包工不包料方式发包工程，在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本。
（6）虚列工程监理费。
（7）签订建筑安装合同时已将附属工程、水电工程、屋面防水工程等包括在合同总价款中，在工程完工结转成本时，又就这些单项工程签订大额虚假合同，作为公共配套设施支出发票重复进入开发成本。
（8）将应计入管理费用中的税金（如印花税、城镇土地使用税等）作为与转让房地产有关的税金或开发成本中，在计算扣除开发费用的税收规定下，重复扣除。
（9）将期间费用混入或挤入开发间接费，加大20%加计扣除的计算基数。
（10）售房时代收的各项费用(煤气初装费、有线电视费等)，作为加计20%扣除的基数。
6.取得不符合规定的发票入账，多列成本费用。
（1）取得旧版作废发票入账；涂改、伪造、自行填开发票入账；取得第三方开具的发票入账；取得开具内容不实的发票入账等。
（2）从地税窗口骗开建安发票虚增开发成本，甚至白条列支开发成本。
（3）以预算发包价格计入工程成本。
（4）预提各项开发成本。
7.混淆成本核算对象，未按配比原则核算开发成本。
（1）未根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，所有开发工程成本在一个账户中核算，无法确认当期单项工程开发成本。
（2）企业各期成本核算混乱，提前列支下期项目成本。
（3）一次性列支应由各期分摊的土地成本（含土地附属成本）。
（4）未单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，将其全部计入可售房屋开发成本。
（5）利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理，将建造成本列入公共配套设施扣除。
（6）虽单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，但只分摊建筑安装工程费，而土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等费用在已售房屋中分摊。
（7）发生销售退回业务，只冲减收入，不冲回已结转成本。
8. 未按规定从开发成本中分离并归集利息支出，将超过贷款期限的利息和罚息税前扣除。
9. 未支付的建筑安装施工工程质量保证金，在计算土地增值税时作了扣除。